Expert-comptable spécialisé LMNP
Un expert-comptable LMNP tient la comptabilité de votre location meublée au régime réel, calcule vos amortissements et dépose la liasse fiscale 2031. Objectif concret : neutraliser fiscalement vos loyers, souvent pendant plusieurs années, grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, là où le micro-BIC vous fait payer de l'impôt sur un revenu forfaitaire.
Prendre rendez-vousCe qui vous bloque aujourd'hui
Micro-BIC ou réel, vous ne savez pas trancher
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % en 2026, sous réserve d'évolution), simple mais souvent défavorable dès que vous avez un crédit ou des charges. Le réel demande une comptabilité mais efface fréquemment l'impôt sur les loyers.
L'amortissement vous échappe
Amortir le bâti, le mobilier et les travaux par composants, sur les bonnes durées, sans jamais créer de déficit reportable interdit en LMNP : c'est technique, et une erreur se paie au contrôle.
La liasse 2031 et le télétransmission vous stressent
Déclaration 2031, annexes, télédéclaration EDI-TDFC dans les délais : hors sujet quand on gère un ou plusieurs biens en plus de son métier.
Ce que nous prenons en charge
Tenue comptable au réel
Saisie, écritures d'inventaire, calcul et suivi des amortissements par composants, registre des immobilisations.
Liasse fiscale 2031
Établissement et télétransmission de la déclaration de résultat et de ses annexes, dans les délais légaux.
Optimisation fiscale
Choix micro-BIC vs réel chiffré sur votre cas, arbitrage entre biens, suivi du stock d'amortissements non déduits.
Accompagnement
Réponse à vos questions dans l'année, point annuel, alerte sur les évolutions (réforme du régime meublé, plus-values).
Comment on travaille
- Bilan de départOn regarde vos biens, vos crédits et vos objectifs pour poser le bon régime et la bonne stratégie d'amortissement.
- Reprise ou création du dossierOn récupère l'historique (actes, échéanciers, factures de travaux) et on reconstitue le tableau d'amortissements.
- Tenue et déclarationOn tient la comptabilité et on dépose la liasse 2031 chaque année, télétransmise dans les délais.
Cas concrets
Un investisseur avec 2 studios à Paris au réel
Loyers neutralisés à l'impôt sur plusieurs années grâce à l'amortissement, là où le micro-BIC générait de l'IR chaque année.
Un couple loueur en résidence de services
Passage du micro au réel après chiffrage, avec reprise de l'historique et régularisation propre de la liasse.
Cas anonymisés, à titre d'illustration.
Questions fréquentes
Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Non, il n'est pas obligatoire en LMNP. Mais au régime réel, la comptabilité (amortissements, liasse 2031) est technique et une erreur coûte cher : la plupart des loueurs au réel délèguent, d'autant que les honoraires sont déductibles du résultat.
Combien coûte un expert-comptable pour du LMNP ?
Comptez en général de l'ordre de 300 à 700 € HT par an et par bien selon la complexité (nombre de lots, travaux, historique à reprendre). Ces honoraires sont déductibles de vos revenus LMNP.
Micro-BIC ou réel : que choisit-on en LMNP ?
Le réel est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un crédit, des travaux ou du mobilier à amortir, car il efface souvent l'impôt sur les loyers. Le micro-BIC (abattement forfaitaire) ne se justifie que pour de très faibles charges. On le chiffre sur votre cas avant de trancher.
Peut-on récupérer les amortissements des années passées ?
Le stock d'amortissements non déduits (parce que le résultat était déjà nul) n'est pas perdu : il se reporte sans limite de durée et vient réduire vos résultats futurs, ou la plus-value BIC à la revente. On reconstitue ce stock à la reprise du dossier.
Gérez-vous plusieurs biens ou une SCI à l'IS ?
Oui. On gère le LMNP en direct (plusieurs lots), la location meublée en indivision, et les montages en société (SARL de famille, SCI à l'IS pour du meublé). Le régime se choisit selon votre patrimoine et vos objectifs de transmission.
Parlons de votre situation
Un premier échange de 30 minutes pour voir ce qu'on peut faire, gratuit.
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