- L'amortissement LMNP permet de déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien, du mobilier et des travaux, uniquement au régime réel.
- Il ne peut jamais créer ou aggraver un déficit BIC : le surplus non utilisé est reporté sans limite de durée.
- Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour les locations meublées classiques.
- La durée d'amortissement varie par composant : 25 à 40 ans pour le gros œuvre, 5 à 10 ans pour le mobilier.
- Le régime micro-BIC ne permet aucun amortissement : l'abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) en tient lieu.
L'amortissement LMNP est un mécanisme comptable qui permet de déduire chaque année, du résultat imposable, une fraction de la valeur du bien immobilier, du mobilier et des travaux réalisés, sans que cette déduction corresponde à une sortie d'argent réelle. Concrètement, un investisseur qui loue en meublé au régime réel peut souvent afficher un résultat fiscal nul ou faible pendant de nombreuses années, alors même que le bien génère des loyers positifs.
Ce mécanisme, l'un des principaux atouts fiscaux de la location meublée non professionnelle, a été partiellement remis en cause par la loi de finances 2025 : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce guide détaille le calcul, la durée, les composants amortissables et l'impact réel de cette réforme sur votre stratégie LMNP et investisseurs immobiliers.
Amortissement LMNP : définition et fonctionnement
L'amortissement LMNP est la constatation comptable de la dépréciation d'un actif immobilier ou mobilier utilisé dans le cadre d'une activité de location meublée. Il ne concerne que les loueurs relevant du régime réel d'imposition, par opposition au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire.
Le principe repose sur une logique simple : un bien immobilier et son mobilier s'usent avec le temps. Le droit fiscal autorise donc à étaler la déduction de leur valeur sur plusieurs années, en fonction de leur durée d'usage normale. Cette déduction vient directement diminuer le résultat BIC (bénéfices industriels et commerciaux) imposable.
L'amortissement n'est pas une charge décaissée : c'est une écriture comptable qui réduit l'impôt sans réduire la trésorerie disponible, ce qui en fait l'un des leviers les plus recherchés en investissement locatif meublé.
Concrètement, sont amortissables :
- La construction (hors valeur du terrain, jamais amortissable) ;
- Les gros travaux de rénovation ou d'agencement ;
- Le mobilier et l'équipement nécessaires à la location meublée (lit, électroménager, literie) ;
- Les frais d'acquisition, sous certaines conditions, selon le choix comptable retenu.
Le choix entre micro-BIC et régime réel se fait généralement en fonction du montant des charges et de l'intérêt de l'amortissement. Pour trancher, consultez notre article sur micro-BIC ou réel : que choisir en 2026.
Amortissement LMNP calcul : la méthode par composants
Le calcul de l'amortissement LMNP se fait par la méthode des composants : le bien est décomposé en plusieurs éléments (gros œuvre, toiture, agencements, mobilier), chacun amorti sur une durée propre correspondant à sa durée d'usage réelle.
La formule de base pour chaque composant est : valeur du composant ÷ durée d'amortissement = dotation annuelle. Cette dotation vient en déduction du résultat imposable de l'année, dans la limite du plafond expliqué plus loin.
Exemple simplifié de ventilation
| Composant | % valeur bien | Durée retenue |
|---|---|---|
| Terrain | 10 à 15 % | non amortissable |
| Gros œuvre / structure | 40 à 50 % | 25 à 40 ans |
| Toiture, façades, étanchéité | 10 à 15 % | 15 à 25 ans |
| Installations techniques (chauffage, électricité, plomberie) | 15 à 20 % | 10 à 20 ans |
| Agencements intérieurs | 5 à 10 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipement | variable selon budget | 5 à 10 ans |
Ces pourcentages sont indicatifs et doivent être adaptés à chaque bien, notamment selon son ancienneté et son état lors de l'acquisition. Une ventilation mal justifiée peut être remise en cause en cas de contrôle fiscal.
Un tableau d'amortissement LMNP au format Excel, fourni par votre expert-comptable, doit être mis à jour chaque année et conservé avec votre liasse fiscale. C'est ce document qui sert de justificatif en cas de demande de l'administration.
Amortissement LMNP durée : combien de temps ça dure ?
La durée d'amortissement d'un bien LMNP dépend du composant concerné : entre 25 et 40 ans pour la structure du bâtiment, entre 5 et 10 ans pour le mobilier. Il n'existe pas de durée unique applicable à l'ensemble du bien.
Cette durée correspond, en théorie, à la durée d'usage normale du bien telle qu'elle serait appliquée par une entreprise dans son secteur. En pratique, l'administration fiscale tolère une certaine marge d'appréciation, à condition que les durées retenues soient cohérentes et documentées.
Amortissement LMNP bien ancien : des règles identiques
Un bien ancien s'amortit selon les mêmes principes qu'un bien neuf. La différence porte sur la ventilation initiale : sur un bien ancien, il faut souvent estimer la part de travaux déjà réalisés, la vétusté de certains composants, et ajuster les durées résiduelles en conséquence. C'est un exercice technique qui gagne à être confié à un professionnel pour sécuriser la déduction.
Amortissement LMNP reportable : que se passe-t-il en cas de déficit ?
L'amortissement LMNP ne peut jamais créer ni aggraver un déficit BIC : la partie qui dépasserait le résultat de l'année n'est pas déductible immédiatement, mais elle est reportée sans limite de temps sur les exercices suivants.
Ce principe, souvent appelé règle du "plafonnement de l'amortissement déductible", distingue le LMNP de la plupart des autres régimes fiscaux, où le report de déficit est limité dans le temps. En LMNP réel, l'amortissement non utilisé reste disponible tant que l'activité de location meublée continue, ce qui en fait une réserve fiscale qui peut s'étaler sur des décennies.
Le déficit provenant des charges (hors amortissement) est, lui, imputable sur le revenu global dans certaines conditions au régime réel, alors que l'amortissement reporté reste cantonné aux revenus BIC futurs de la même activité.
Amortissement LMNP et plus-value : ce qui change depuis 2025
Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits pendant la durée de détention d'un bien loué en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui augmente le montant de la plus-value imposable par rapport à l'ancien régime.
Avant cette réforme, la plus-value LMNP se calculait comme pour un particulier : prix de vente moins prix d'achat, avec abattements pour durée de détention, sans tenir compte des amortissements pratiqués. C'était l'un des principaux attraits du statut : profiter de la déduction fiscale à l'usage, sans "payer" cet avantage à la revente.
Amortissement LMNP article 39 et référence BOFIP
Le nouveau mécanisme s'appuie sur l'article 39 decies et le renvoi aux règles applicables aux plus-values professionnelles pour ce point précis. L'administration a précisé sa doctrine au BOFIP, qui détaille les modalités de réintégration et les cas d'exclusion. Ce texte de référence évolue et doit être vérifié à jour avec votre expert-comptable avant toute cession, car son interprétation peut être affinée par de futures instructions.
Exceptions : Censi-Bouvard et résidences avec services
Certaines résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD) relevant de régimes de plus-value particuliers, ou les biens ayant bénéficié du dispositif Censi-Bouvard, peuvent suivre des règles différentes. Il est indispensable de vérifier au cas par cas si votre bien entre dans le champ de la réforme.
Cette réforme ne supprime pas l'intérêt de l'amortissement pour réduire l'impôt sur les loyers perçus chaque année. Elle réduit seulement l'avantage cumulé si vous revendez le bien avec une plus-value significative après plusieurs années d'amortissement.
Amortissement LMNP démembrement et usufruitier : cas particuliers
En cas d'usufruit, seul l'usufruitier qui exploite le bien en location meublée peut pratiquer l'amortissement, calculé sur la valeur de l'usufruit et non sur la pleine propriété. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit pas de revenus locatifs, n'amortit rien.
La durée d'amortissement de l'usufruit correspond généralement à sa durée juridique lorsque celui-ci est temporaire, ce qui modifie sensiblement le calcul par rapport à un bien détenu en pleine propriété. Ces montages, souvent utilisés en optimisation patrimoniale, demandent une analyse fine du montage juridique retenu et de son articulation avec le régime réel BIC.
Cas concrets : trois profils d'amortissement LMNP
Un studio ancien loué sur une plateforme type Airbnb à Paris. Le bien, acquis 180 000 €, est ventilé entre terrain (20 000 €) et construction (160 000 €), amortie sur 30 ans en moyenne, soit environ 5 300 € d'amortissement annuel, complété par le mobilier amorti sur 7 ans. Avec des loyers de 14 000 € par an, le résultat fiscal ressort proche de zéro certaines années.
Une SASU en création qui investit dans un T2 destiné à la location meublée classique. Le dirigeant hésite entre créer une structure dédiée en LMNP ou passer par une SCI à l'IS. La question du choix de statut se pose souvent avant même celle de l'amortissement : voir notre comparatif LMNP ou SCI en 2026, quel statut choisir pour investir.
Un loueur en LMNP depuis 12 ans qui prévoit de revendre son bien en 2026. Ayant déduit environ 90 000 € d'amortissements cumulés, il doit désormais intégrer ce montant dans le calcul de sa plus-value taxable, ce qui change significativement l'équation financière de la revente par rapport à une simulation faite avant 2025.
Amortissement LMNP calcul impots gouv : où le déclarer ?
L'amortissement LMNP se déclare sur la liasse fiscale 2031 et ses annexes (notamment le tableau 2033-C), transmises via le service impots.gouv en même temps que la déclaration de revenus. Le résultat BIC ainsi obtenu est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire de revenus n°2042 C PRO.
La tenue de cette liasse, la ventilation des composants et le respect du plafond de déductibilité sont des points de vigilance fréquents en cas de contrôle. Un accompagnement en comptabilité et fiscalité sécurise ces déclarations et permet d'anticiper l'impact d'une future revente.
Questions fréquentes
Pourquoi ne faut-il pas investir en LMNP ?
Le LMNP n'est pas déconseillé en soi, mais il comporte des limites réelles : gestion locative à assurer, dépendance au marché locatif meublé, et depuis 2025 une réintégration partielle des amortissements dans le calcul de la plus-value de revente, ce qui réduit l'avantage fiscal final. Il reste pertinent pour un investisseur qui loue sur le long terme et vise des revenus complémentaires peu fiscalisés plutôt qu'une plus-value optimisée à la revente.
Quel est le montant maximum d'amortissement pour un LMNP ?
Il n'existe pas de plafond en euros, mais une règle de fond : l'amortissement déductible chaque année ne peut pas créer ou aggraver un déficit BIC. La fraction non utilisée n'est pas perdue, elle est reportée sans limite de durée sur les exercices suivants, tant que l'activité de location meublée se poursuit.
Que change le budget 2026 pour les LMNP ?
Au 26/08/2026, aucune mesure du budget 2026 ne revient sur la réintégration des amortissements dans la plus-value instaurée par la loi de finances 2025 (article 84), qui reste applicable. Sous réserve d'évolution législative en cours de discussion, ce point est à vérifier avec votre expert-comptable avant toute cession.
Quels sont les changements apportés à l'amortissement du LMNP en 2026 ?
Le changement majeur date de la loi de finances 2025 et continue de s'appliquer en 2026 : les amortissements déduits pendant la durée de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, sauf pour les résidences avec services soumises à un régime particulier. Cela aligne le LMNP sur un traitement plus proche du régime réel classique.
Amortissement LMNP et plus-value : comment ça marche depuis 2025 ?
Depuis la loi de finances 2025, la plus-value de cession d'un bien loué en LMNP au régime réel se calcule en déduisant du prix de vente le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable par rapport à l'ancien régime. Avant cette réforme, les amortissements n'étaient pas repris dans ce calcul pour les loueurs non professionnels.
Combien de temps dure l'amortissement d'un bien LMNP ?
La durée d'amortissement d'un bien LMNP varie selon les composants : 25 à 40 ans pour le gros œuvre, 15 à 25 ans pour la toiture et les façades, 10 à 15 ans pour les agencements et installations, et 5 à 10 ans pour le mobilier. Ces durées correspondent à la durée d'usage normale de chaque composant, à ajuster avec votre expert-comptable selon l'état du bien.
L'amortissement LMNP s'applique-t-il à un bien ancien ?
Oui, un bien ancien acquis en LMNP au régime réel s'amortit exactement comme un bien neuf, à condition de ventiler sa valeur entre terrain (non amortissable) et construction, puis entre les différents composants du bâti. La base amortissable est souvent plus complexe à établir sur de l'ancien, d'où l'intérêt d'un chiffrage précis par un professionnel.
L'amortissement LMNP reste un outil fiscal solide pour réduire l'imposition des loyers meublés, mais son articulation avec la plus-value de revente a changé depuis 2025 et mérite d'être anticipée dès l'acquisition du bien, pas seulement au moment de la déclaration annuelle. Entre ventilation des composants, choix du régime réel ou micro-BIC, et calcul du plafond de déductibilité, la marge d'erreur est réelle en cas de gestion sans accompagnement, y compris sur le coût du suivi comptable détaillé dans notre article coût comptable LMNP en 2026, le vrai budget à prévoir. Nos équipes accompagnent aussi les indépendants sur les tarifs d'accompagnement, un sujet traité dans notre comparatif des tarifs d'expert-comptable pour les professions libérales. Pour sécuriser votre tableau d'amortissement, valider votre régime fiscal et anticiper l'impact d'une revente future, le plus simple reste d'échanger directement avec un spécialiste : prendre rendez-vous avec un expert-comptable de notre cabinet spécialisé en LMNP.